Регистрация сделок с недвижимостью по новым правилам

Регистрация сделок с недвижимостью по новым правилам

Второго июня 2016 года вступили в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Своим мнением о том, какое влияние окажет на рынок недвижимости принятие данного документа, поделился генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Константин Барсуков. В конце 2015 года были внесены изменения в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно этим изменениям, обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по продаже долей недвижимого имущества в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику долевой собственности). А так же при продаже имущества принадлежащему несовершеннолетнему.

Это все прошло не очень заметно для рынка, так как в общем количестве сделок подобных отчуждений происходит не так уж и много.

И вот 02 июня 2016 года вступили в силу новые поправки в тот же Закон, которые гласят о том, что нотариальному удостоверению теперь подлежат так же и те сделки, в которых все собственники долей недвижимости отчуждают свои доли в рамках одной сделки. А вот таких сделок, как раз, довольно много. Таким образом, можно поздравить нотариальное лобби, которое несколько раз пыталось ввести обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в Гражданский Кодекс. Все эти попытки были неудачны. И вот теперь, под видом защиты прав собственников долей, это получилось. При этом Гражданский кодекс остался без изменений, и никто не запрещает подписывать договоры отчуждения недвижимости в простой письменной форме, но за маленьким исключением, в виде продажи долевой собственности. А таких сделок, по нашим оценкам, – не менее 30% от общего числа сделок. Что в этом хорошего и плохого?

Из хорошего можно назвать то, что нотариус удостоверяет: что подпись под договором поставило именно то лицо, которое должно было его поставить что договор был зачитан участникам сделки вслух что участники сделки были трезвы, в целом понимали значения своих действий

Т.е. в целом эти действия теоретически, некоторым образом, повышают защищенность сделки. Но, тогда возникает вопрос, почему такая избранность? Чем так особенно отличаются сделки с продажей долей всеми участниками долевой собственности, от продажи всего имущества одним собственником? На мой взгляд, ничем. И смысл всех этих изменений становится совершенно понятен, если мы переходим к цифрам, которые и являются ответом на то, что тут «плохого».

А «плохого» тут то, что средняя стоимость нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры с ценой порядка 6-8 млн рублей – 20-25 тысяч рублей. Да, конечно, можно из «лимона сделать лимонад» и получить дополнительный бонус: воспользовавшись при таком удостоверении сделки «нотариальной» регистрацией перехода права собственности, мы получим зарегистрированные документы через 3 рабочих дня. И стоит такая «регистрация» дешевле, чем подача документом через регистрационные центры (не путать с МФЦ).

А еще можно воспользоваться депозитом нотариуса, и провести расчеты по сделке через этот инструмент, обладающий некоторыми плюсами, в сравнении с традиционными расчетами через депозитарную ячейку. Но все равно, в среднем на одно отчуждение (не сделку, а отчуждение!) размер расходов увеличится на 15-20 тысяч рублей. И это при средних ценах на квартиры. А если в сделке участвует объект стоимостью 10-15 млн рублей, то сумма будет еще выше.

И вообще, если проводить аналогии, то подобные действия, совершенные коммерческой компанией, считались бы навязанной услугой. Но наши законодатели, видимо, считают по-другому. Конкретный пример

Если приводить конкретный пример, то в ближайшее время, мы проводим сложную сделку, с цепочкой из семи квартир. В трех из этих квартир есть долевая собственность. По нашим прикидкам это значит, что участники сделки потратят почти на 70 тысяч рублей больше, чем потратили бы в обычной ситуации.

При этом нам повезло, что две нижние квартиры, которые находятся в Московской области, не в долевой собственности. Иначе нам бы пришлось в рамках одной сделки посетить двух нотариусов, одного в Москве, другого в Люберцах. И это второй минус

Теперь в «альтернативных сделках» Москва – Подмосковье (которых не так уж и мало), периодически, в рамках одной сделки, придется ездить к разным нотариусам. Т.е. для некоторых ситуаций, законодатели не только увеличили стоимость отчуждения недвижимости, но и усложнили процесс.

И еще большой вопрос справятся ли нотариусы и смогут ли избежать больших очередей в своих нотариальных конторах. Подытожим

Еще раз повторюсь, что весь мой «гнев» в связи с такими действиями законодателей, связан в первую очередь с бессмысленностью этих изменений. Может быть, я ошибаюсь, и коллеги поправят меня, но пока я не вижу прикладной пользы от этих нововведений, а лишь увеличение затратной части на проведение сделки.

При этом в очередной раз законодатели показали, что мнение профессионального сообщества им совершенно не интересно. Сам формат введения такого важного для всего рынка недвижимости закона, по-другому, как «тихой сапой» я назвать не могу. И возникает вопрос, не будет ли через некоторое время так же тихо и незаметно введен закон об обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с недвижимостью? Могу напомнить, что раньше, когда нотариальное удостоверение было обязательным, его стоимость составляла 1% от стоимости недвижимости.

В этом разделе