Почему растут цены на вторичное жилье

У Росстата неделя хороших новостей: после того, как ведомство отчиталось о рекордном росте ВВП, пришла статистика по ценам на квартиры. Вторичное жилье в 2018 году подорожало в среднем по России на 4,1%, а ведь четыре последних года стоимость квадратного метра только снижалась.

Аналитики Avito тоже зафиксировали небольшой рост цен — на 5% до 50 428 рублей. «За два прошедших года (с декабря 2016 по декабрь 2018) медианная стоимость квадратного метра выросла на 7%, — рассказал представитель «Яндекс.Недвижимость». — С 52 800 до 56 000 рублей».

Почему жилье дорожает? По мнению специалистов Avito, дело в повышении ипотечных ставок. «Обеспокоившись тем, что времена дешевых кредитов скоро могут закончиться, покупатели поспешили сделать покупку на старых условиях», — говорит управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин.

«Эти события никак не связаны напрямую, — возражает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Цены начали расти еще в начале года, когда никакого роста ставок по ипотеке не было». Попов приводит перечень ключевых факторов: восстановление реальных доходов населения, рост доступности ипотечных кредитов на протяжении большей части года, снижение разрыва в условиях их предоставления между первичкой и вторичкой, а также рост интереса покупателей ко вторичке после ряда банкротств крупных застройщиков (Urban group и другие).

«Причины роста стоит искать не в макроэкономических факторах (увеличение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ипотечных ставок), а в росте спроса со стороны россиян, — говорит Юлия Огородникова из «Яндекс. Недвижимости». — Анализ поисковых запросов в Яндексе показывает, что интерес к недвижимости, новостройкам и ипотеке в 2018 году рос на 22%, 21% и 16% соответственно». На фоне роста запросов сокращалась база объявлений в интернете.

С ними соглашается управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. «Основная причина повышения цен на вторичное жилье – это рост спроса, что стало возможным благодаря снижению ипотечных ставок в 2017-2018 годах. Более доступный, чем в кризисные и докризисные годы, кредит (порядка 9,5% годовых против 12-14%) стимулировал прежде всего спрос на вторичную недвижимость. Проще говоря, как только кредит стал более доступным, клиенты отправились за жильем, причем они сделали ставку на готовые объекты.

Поскольку готовые новостройки – это самый дорогой сегмент жилья, я полагаю, что с учетом печального финансового положения населения, спрос был сконцентрирован на объектах в старом жилом фонде. Более того, даже во «вторичке» не «первой свежести» покупатели искали самые доступные объекты. Это привело к постепенному «вымыванию» с рынка наиболее доступных объектов, соответственно, средняя цена выросла».

Еще одним фактором, влияющим на рост цен, могли быть перемены в регулировании строительной отрасли в части взаимоотношений девелоперов жилья и дольщиков. «Реформа долевого строительства приведет к росту цен на новостройки, — рассуждает Литинецкая. — Долевой рынок всегда привлекал покупателей главным образом более низкими ценами. У россиян была возможность купить морально и физически актуальное жилье, сэкономив при этом 20-30% от его стоимости...

Теперь же эта экономия будет не столь очевидной: разница в стоимости жилья в здании от стадии «котлована» до его сдачи в эксплуатацию сократится, так как вырастут издержки девелопера. При этом риски в глазах покупателей возрастают из-за перестройки отрасли. Поэтому часть потенциальных покупателей строящегося жилья наверняка переключится на вторичный рынок, который по цене будет уже не так сильно отличаться от первичного».

Cпециалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» и вовсе полагают, что в реальности роста нет. «Даже в наиболее успешных сегментах рынка рост рублевых цен сильно отставал от темпов снижения курса рубля. — То есть фактически падение реальной стоимости метра продолжается уже четыре года. Просто в 2018 году этот тренд был замаскирован сильным ослаблением отечественной валюты».

Похожие новости